共有物に関する意思決定について。
共有不動産共有物地主民法法律共有名義の不動産は、単独名義の不動産とは異なり、その活用については制限があります。
複数人で共有しているものですから、当たり前といえば当たり前ですが、その行為によっては、その都度全員の合意をとっていては様々なコストが生じてしまい、結果としてデメリットの方が大きくなってしまうことも十分に考えられます。
そこで民法では、その行為によって、同意が必要な割合を定めています。これが、今回のテーマです。
共有物に関する意思決定は大きくわけて3つに分類することが出来ます。
これは意思決定のために必要な人の数が異なります。これらを以下で見ていきましょう。
① 変更・処分行為(民法251条)
変更・処分行為とは、共有物に対し物理的変化を伴うないし、法律的処分を行う行為のことをいいます。具体的には、建物の解体や売却がこれにあたります。これらの行為を行うには共有者全員の同意が必要となります。
② 管理行為(民法252条本文)
変更に該当しない利用・改良行為は、どのように共有物を使っていくかという重要な意思決定ですが、他の共有者の権利を剥奪するほどの行為ではなく、持分の過半数(共有者の過半数ではないことに注意)で可能になっています。具体的には、第三者Zに賃貸する場合の賃貸借契約の締結や、その契約解除がこれにあたります。
③ 保存行為(民法252条ただし書き)
民法第252条ただし書きに規定されているように、共有物の保存行為は、各共有者の単独で行うことができます。保存行為に共通するのは、変更行為のように共有物の性質が変わるわけではなく、他の共有者が不測の不利益を受けるわけでもない点です。
具体的には、共有物の価値を落とさないための修繕、共有物の不法占有者に対する明渡し請求、共有不動産の不実登記に対する抹消請求などです。
以上では,共有物の変更行為の内容について説明しました。
ですが、実際には,具体的・個別的な事情によって法的な分類が異なることもあります。
実際の共有物の扱いの問題に直面されている方は、ぜひ、弊所、都総合法律事務所までご相談ください。
不動産関連でなにかお困りのことがございましたら、弊所、都総合法律事務所までご相談ください。
不動産に関する諸問題は、弊所 都総合法律事務所 まで御相談ください。
「地主の、地主による、地主のための法律サービス」を展開しております。
夜間・休日相談、オンライン相談も承ります。
年中無休・24時間予約受付
都総合法律事務所 弁護士 高谷滋樹
共有解消ドットコム
地主ドットコム
都総合法律事務所
http://miyakosougou.kyoto.jp
LINE@にて、お友達登録よろしくお願いいたします。
https://page.line.me/492iyygt?openQrModal=true
YouTube チャンネル にて、放映中です。
https://www.youtube.com/channel/UCd_T5ov-pYPnuviH2mKwVag
その他のコラム
離婚時における不動産の取り扱い
共有不動産共有物調停離婚離婚する場合には、財産をどのように分割するかが大きな問題となります。 その際、とりわけ不動産については、どのような方法で分割するのが良いのでしょうか。 離婚する際には、財産分与により、原則、結婚生活中に形成した全財産を半分ずつ、すなわち2分の1ずつに分割します。 そのうち、不動産については、 ①どちらかが単独で所有する、あるいは②不動産を売却して
所在者等不明共有者がいる場合の変更・管理
共有不動産共有物民法法律共有物に変更を加えるあるいは管理事項の決定をしようとしたけれども、所在等不明共有者がいる場合があります(ここでいう所在等不明共有者とは、必要な調査を尽くしても氏名等や所在が不明である共有者のことを言います)。 このような場合、共有者全員の同意を得られないため共有物の変更を加えることができず、また、所在等不明共有者以外の共有者の持分が過半数に満たなければ管理に関する事項を決