レオパレス２１から家賃減額を請求されて困っています。 レオパレス大家・抗戦記１
レオパレス２１地主大家建築基準法裁判手続筆者は、家族でレオパレス大家をしているのですが、
レオパレス２１が、一斉に大家さんらに対して家賃の減額請求をし出して、大家の皆様がパニックになっているという話をよく耳にするようになりました。
そりゃ、素人の大家さん宅に、
いきなり、
「家賃減額するぞ！！」
という趣旨の内容証明郵便が届いたら、怖くて、パニックになりますよ。
レオパレス２１は、
「 ３０年間 一括借り上げ 」
をキャッチコピーに、サブリース事業を行う会社ですが、
レオパレス２１が、土地を保有する大家さんを見つけて来て、大家さんの土地上に、市況よりも割高な建築費用で、レオパレス２１が、建築工事を請負いアパートを建てます。
そのアパートの各部屋を、レオパレス２１が、主に単身者を見つけてきて貸出し、家賃をもらい、その家賃の一部をレオパレス２１の建物を建てた大家さんに渡すという仕組みです。
要は、建築で大きく儲け、毎月の家賃収入でも差額分を儲けるという二重の儲けで事業を回すという方法です。
今、問題になっているのが、この大家さんらがレオパレス２１からもらう家賃の話です。
昔、我が家もそうですが、
レオパレス２１の営業担当者が、
「 ３０年間、家賃が減額することはありません。 」と、
３０年間のシュミレーションを書いた紙を大家さんに見せて、この紙、まだ我が家に残っていますが、
家賃額、つまり表面利回りを絶対的に保証するかのごとくのトークで、どんどん契約させていったと聞きます。
レオパレス２１の営業マンには厳しいノルマが課せられているそうで、苦しまぎれで、平然と言いのける環境があったのでしょう。
それで、後日、レオパレス２１が、大家さんらに対して家賃の減額を言ってくる。
で、大家さんは、怒る。
というのが、今の到達点です。
レオパレス大家さんらは、私ら含めて約２万人もいるそうです。
全国管理物件数 ３万５０００棟以上、５５万戸以上あるそうです。
つまり、１人の大家さんで、２棟以上所有されることも珍しくない状況です。
１棟建てるのに、１億円以上することが多いです。
約２万人の我が大家仲間に向けて、レオパレスとの交渉経緯、対応方法などを、
このコラムで 「 抗戦記 」 と題して、発信していこうと思います。
ちなみにですが、
筆者は、レオパレス２１を全否定するものではありません。
家具付き賃貸物件という画期的な発想は、大変素晴らしく、
人の移動を容易にしてくれました。
社会での、単身世帯の増加、派遣事業の拡大と相まって、レオパレス２１の５５万戸が日本の産業の大きな基盤の１つを提供しているという点は、肯定されるところでしょう。
それが、リーマンショック後、「 派遣切り 」という言葉が、頻繁に聞こえてくるほどの世界的な大不況になり、
レオパレス物件の入居者が減り、レオパレス２１の経営が苦しくなり、レオパレス２１は、大家に対して家賃の減額を求めてきました。
我が家にも、レオパレス２１の担当者が来訪し、家賃の減額を求められ、
「 当分の間、減額して欲しい、しばらくしたら、元に戻すと約束する 」
と言ったので、
我が家は、減額を承諾しました。
ただ、こう言ってのけた、営業担当者は、もうレオパレス２１に在籍はしていないですが。
あれから、ゆうに１０年過ぎても、家賃が戻ることはなく、
数年前に、我が家を訪問した、新規のレオパレス２１の担当者は、
次は、さらに、事実上、不祥事でレオパレス２１の経営が危ういので、さらに家賃を下げてくれと言ってきました。
ただ、言い方としては、家賃相場の適正化という言葉を使いますが、その論法は矛盾だらけです。
レオパレス２１のやり方では、素人の紛争嫌いの大家さんは、一方的に押し切られるのかもしれません。
いきなり、内容証明郵便が届けば、慌てますし、
レオパレス２１は、東京カンテイ という大手鑑定会社の鑑定書らしきものを資料に付けてきて、
「 お宅の家賃が相場より高すぎるので、家賃の適正化が必要です。 」
と言ってきます。
素人大家さんとしては、こんな立派な鑑定会社の資料を付けられたら、大変に驚き慌てます。自分の考えが間違っているのではないかと自信を失います。
東京カンテイも、このような名称の使われ方を、どう思っているのだろうか？
大家さん仲間の中には、レオパレス２１から支払われる家賃は、大家さんが抱える毎月のローン金額と固定資産税分だけにすると言われた人もいるそうです。
要は、大家さんは、レオパレス２１アパートを保有していても、手元に何も残らず、ただただ、レオパレス２１のためだけにレオパレス２１を保有し続けるということになり果ててしまいます。
レオパレス２１にも、都合があるのでしょう、
大家さんにも都合があります。
大家さんの都合は、感情論に終始しても聞いてくれません。
きちんと整理して、理論での補強が必要です。
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