共有物に関する意思決定について。
共有不動産共有物地主民法法律共有名義の不動産は、単独名義の不動産とは異なり、その活用については制限があります。
複数人で共有しているものですから、当たり前といえば当たり前ですが、その行為によっては、その都度全員の合意をとっていては様々なコストが生じてしまい、結果としてデメリットの方が大きくなってしまうことも十分に考えられます。
そこで民法では、その行為によって、同意が必要な割合を定めています。これが、今回のテーマです。
共有物に関する意思決定は大きくわけて３つに分類することが出来ます。
これは意思決定のために必要な人の数が異なります。これらを以下で見ていきましょう。
① 変更・処分行為（民法251条）
変更・処分行為とは、共有物に対し物理的変化を伴うないし、法律的処分を行う行為のことをいいます。具体的には、建物の解体や売却がこれにあたります。これらの行為を行うには共有者全員の同意が必要となります。
② 管理行為（民法252条本文）
変更に該当しない利用・改良行為は、どのように共有物を使っていくかという重要な意思決定ですが、他の共有者の権利を剥奪するほどの行為ではなく、持分の過半数（共有者の過半数ではないことに注意）で可能になっています。具体的には、第三者Zに賃貸する場合の賃貸借契約の締結や、その契約解除がこれにあたります。
③ 保存行為（民法252条ただし書き）
民法第252条ただし書きに規定されているように、共有物の保存行為は、各共有者の単独で行うことができます。保存行為に共通するのは、変更行為のように共有物の性質が変わるわけではなく、他の共有者が不測の不利益を受けるわけでもない点です。
具体的には、共有物の価値を落とさないための修繕、共有物の不法占有者に対する明渡し請求、共有不動産の不実登記に対する抹消請求などです。
以上では，共有物の変更行為の内容について説明しました。
ですが、実際には，具体的・個別的な事情によって法的な分類が異なることもあります。
実際の共有物の扱いの問題に直面されている方は、ぜひ、弊所、都総合法律事務所までご相談ください。
不動産関連でなにかお困りのことがございましたら、弊所、都総合法律事務所までご相談ください。
不動産に関する諸問題は、弊所 都総合法律事務所 まで御相談ください。
「地主の、地主による、地主のための法律サービス」を展開しております。
夜間・休日相談、オンライン相談も承ります。
年中無休・２４時間予約受付
都総合法律事務所 弁護士 高谷滋樹
共有解消ドットコム
地主ドットコム
都総合法律事務所
http://miyakosougou.kyoto.jp
LINE＠にて、お友達登録よろしくお願いいたします。
https://page.line.me/492iyygt?openQrModal=true
YouTube チャンネル にて、放映中です。
https://www.youtube.com/channel/UCd_T5ov-pYPnuviH2mKwVag
その他のコラム
共有における「保存行為」とは。
共有不動産相続空き家共有持分における「保存行為」は、法律の明文上で、単独で行うことができると規定されています。それでは、不動産における「保存行為」とは具体的にどのようなものがあてはまるのでしょうか。 結論から言うと、不動産における「保存行為」とは、建物の修理修繕や、第三者が無断で土地を使用している場合など、明け渡しを要求する行為などのことです。
所在等不明共有者からの持分取得
共有不動産法改正相続裁判手続改正前民法において共有者が他の共有者の持分を取得する方法は、 ①裁判所の判決による共有物分割 ②共有者全員による協議・合意による共有物分割 ③他の共有者による持分の譲渡の３つの方法がありました。 しかし、共有者が所在等不明の場合には、上記3つの方法では問題が生じていました。 まず、①の方法による共有物分割は可能ですが、全ての共有者を当事者として訴え
