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共有物に関する意思決定について。

共有名義の不動産は、単独名義の不動産とは異なり、その活用については制限があります。

複数人で共有しているものですから、当たり前といえば当たり前ですが、その行為によっては、その都度全員の合意をとっていては様々なコストが生じてしまい、結果としてデメリットの方が大きくなってしまうことも十分に考えられます。

そこで民法では、その行為によって、同意が必要な割合を定めています。これが、今回のテーマです。

共有物に関する意思決定は大きくわけて3つに分類することが出来ます。

これは意思決定のために必要な人の数が異なります。これらを以下で見ていきましょう。

①       変更・処分行為(民法251条)

変更・処分行為とは、共有物に対し物理的変化を伴うないし、法律的処分を行う行為のことをいいます。具体的には、建物の解体や売却がこれにあたります。これらの行為を行うには共有者全員の同意が必要となります。

②       管理行為(民法252条本文)

変更に該当しない利用・改良行為は、どのように共有物を使っていくかという重要な意思決定ですが、他の共有者の権利を剥奪するほどの行為ではなく、持分の過半数(共有者の過半数ではないことに注意)で可能になっています。具体的には、第三者Zに賃貸する場合の賃貸借契約の締結や、その契約解除がこれにあたります。

 

③       保存行為(民法252条ただし書き)

民法第252条ただし書きに規定されているように、共有物の保存行為は、各共有者の単独で行うことができます。保存行為に共通するのは、変更行為のように共有物の性質が変わるわけではなく、他の共有者が不測の不利益を受けるわけでもない点です。

 

具体的には、共有物の価値を落とさないための修繕、共有物の不法占有者に対する明渡し請求、共有不動産の不実登記に対する抹消請求などです。

以上では,共有物の変更行為の内容について説明しました。

 

ですが、実際には,具体的・個別的な事情によって法的な分類が異なることもあります。

 

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